2020年，中国经济及楼市经历了一次百年不遇的新冠疫情冲击，此次疫情对国民经济及房地产都带来较大负面影响。面对疫情冲击，中央在住房调控方面维持着“房住不炒”的主基调，保持着极强的战略定力。中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，并从多个方面部署调控举措，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，十四五规划也为住房市场的中长期发展指明了方向。

　　地方层面的住房调控政策在前期侧重于供给端纾困，后期表现出需求端收紧。整体上地方层面因城施策，住房调控政策先松后紧。上半年，为了减弱新冠疫情对房地产市场的冲击，各地更加灵活地制定政策，从供需两端陆续出台房地产相关纾困政策。在疫情高峰期，部分城市试图出台需求端的救市政策，但均被当日撤回而表现出政策“一日游”现象。下半年随着宏观经济的逐步恢复以及房地产市场的超预期回升，宏观政策环境趋紧，多个热点城市又升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策相对温和。整体上，2020年的住房调控政策随着房地产市场的V型反转而发生转向。

　　房地产宏观调控政策主要聚焦于四大核心问题：人口、土地、金融和住房，归结起来就是“人、地、钱、房”的组合式调控。具体来看今年的调控政策：

　　人口人才政策方面，城市之间人才争夺战愈发激烈，尤其对于高学历等高端人才，在放松落户的基础上提供购房补贴成为各大城市的重要手段。而普通群众也成为很多城市抢夺人口的重点对象，不断放松落户以及“零门槛”落户成为众多城市的标配。地方政府的人才新政其实是变相松绑限购，并支持人才购房消费，这对于当地楼市形成强有力的托底防线。为了更好的保持住房调控的效果，地方政府应该时刻提防“零门槛”落户人群中的住房投机者。

　　土地政策方面，一方面中央下放用地审批权，赋予省级人民政府更大的用地自主权，提高土地管理的灵活性；另一方面继续强化建立健全城乡统一的建设用地市场。

　　在金融信贷政策方面，房地产金融监管问题今年受到格外的重视，去杠杆成为核心任务。虽然整体货币政策比较宽松，利率大幅降低，但房企融资环境整体趋紧，尤其“三道红线”管理新规开始倒逼房企去杠杆。房企去杠杆的同时，居民部门仍在强化稳杠杆，这些都是为了防止房地产过度的金融化和泡沫化。

　　住房保障政策方面，城镇老旧小区改造持续发力，在中央政策指导下，地方政府进一步具体落实老旧小区改造，多地公布了2020年老旧小区改造计划。

　　2020年我国住房市场宏观调控取得较好效果，但仍然存在一些问题和挑战。主要体现在：地方政府负有主体责任，但金融、税收甚至土地手段不在地方，权责不匹配由此制约调控效果；地方政府“一城一策”调控效果的全国监管体系有待加强；“一城一策”与财税政策全国统一性存在矛盾和对立；把握局部不发生系统性风险与持续调控不动摇的挑战；住房市场供需状况信息需要进一步完善等。

　　未来一段时期，保持房地产市场平稳健康发展仍然是主基调。住房市场调控要坚持“房住不炒”定位，进一步加强因城施策、多策并举的实效性，各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。具体改进对策包括：坚持房地产调控不动摇，把握好调控的节奏；完善“一城一策”的全国市场监管体系；探索土地、财税与金融的“一城一策”；确定各级金融监管当局也负有房地产调控的责任；完善全国住房、土地、金融等数据库以及监测制度；构建省内一体化联网调控体系，强化省级监管责任。

　　（本文来源：经济日报-中国经济网作者：《中国住房发展报告（2020-2021）》课题组 彭旭辉 ）