2019～2020年的全球经济出现大幅下挫，这是金融危机余波、经济周期低谷与新冠疫情三重因素叠加的结果。但是，疫情冲击较为短暂。主要的新兴与发展中经济体的经济增速下滑幅度远远大于2008年全球金融危机，全球贸易和就业也均在短期内大幅下降。但是，2020年第三季度，中国和主要发达经济体经济增速已经出现明显的回升趋势，发达经济体的就业形势也快速好转。

　　新冠疫情带来全球普遍的货币扩张。但是，全球通货膨胀的反应有所滞后，扩张性货币政策更多地抑制了全球利率水平。从2020年下半年起，欧洲地区、新兴与发展中经济体的物价走势才开始出现普遍上升趋势。发达经济体的基准利率普遍接近零利率或负利率，新兴经济体与发达经济体的利差也显著下降。受其影响，全球资本流动在2020年急剧下降。

　　2019～2020年，全球住房市场几乎未受到疫情的大幅冲击，部分发达经济体的住房市场甚至直接扭转了颓势。但是，这只是全球住房市场的整体趋势，发达经济体与新兴经济体住房市场的分化非常显著。

　　欧美发达经济体成为此轮短周期中住房市场回升的“双中心”，其余地区的住房市场普遍低迷。欧洲住房市场普遍走势较好，德国、法国和英国这三个核心经济体均走向繁荣，仅南欧地区出现低迷趋势。北美洲的住房市场呈普遍呈繁荣趋势，尤其是美国住房市场，住房价格指数增速呈急剧上升趋势。亚洲地区除日本住房市场保持持续增长以及中亚部分国家取得意料之外的大幅上涨之外，大部分国家和地区呈低迷状态。大洋洲的住房市场虽然在2019年非常繁荣，但是在2020年已经步入低迷。南美洲的住房市场也非常低迷。

　　中国与全球住房市场的关联度弱化。2019～2020年，影响全球住房市场的中国因素仍主要是高净值人群的购房需求。但是，中国高净值人群对传统海外置业的置业投资已经过了高涨期，正在逐渐减弱。

　　2020～2021年的全球经济预计回升乏力，2020年底，第二波疫情已经初现端倪，加上全球经济频发“黑天鹅”事件，全球经济难以出现之前各国际机构预期的较大幅度回调，反而可能在疫情的回潮和“黑天鹅”事件中再一次下挫。在全球经济的整体下挫进程中，新兴与发展中经济体所受的冲击将更加显著。

　　2020～2021年，预计全球住房市场仍然会有较好走势，但是分化同样会非常剧烈，呈现欧洲繁荣、北美高风险，其他地区低迷的格局。欧洲的住房市场格外受益于货币政策扩张和国际资本流动的放缓，会呈现较长时期的繁荣发展。北美的住房市场在繁荣中蕴含风险，前期的住房价格快速上升、过度的经济刺激与不可持续的救助政策均增加了美国住房市场崩溃的风险。新兴与发展中经济体的住房市场则会整体低迷。除中国会有相对较好的的表现之外，新兴与发展中经济体普遍失去资本与产业的支撑，导致住房市场陷入长期低迷状态。

　　2020～2021年，中国对全球住房市场的影响将体现在两方面：一是海外置业对局部地区住房市场的拉动作用，二是新冠疫情之下全球经济的主要增长引擎。与中国经济联系紧密的经济体的住房市场会有较快的复苏和发展，而与中国联系较弱或处于竞争关系的经济体的住房市场会出现较长时期的低迷。但是，海外置业仍是中国影响全球住房市场的首要因素，并且影响力渐趋弱化。

　　（本文来源：经济日报-中国经济网 作者：《中国住房发展报告（2020-2021）》课题组 郭宏宇）