2017年6月，为了适应新时期消费市场与消费者需求的变化，81年来几乎承载了上海人三代人记忆的第一百货商店停业改造。

　　几乎同期，同样承载了一代人的青春回忆、经营了整整20年的太平洋百货淮海店停业改造，两年后，变身为“新天地广场”再出发；建成于2004年前后的上海世贸广场，选择通过“大动作”闭店改造，以“城市剧场”的新面貌重回大众视野。

　　这背后，是一群老牌商业建筑在新零售时代的绝地奋起，更凸显出进入城市更新期后的上海，对商业空间提出了更高的新要求。

　　日前，上述城市新空间的设计者、运营者，在上海市规划和自然资源局主办、上海城市公共空间促进中心协办的“品·筑”建筑评论活动上，共话新零售时代老牌商业建筑的突围之路。

　　链接与叠合：活力空间再造的关键

　　章明 同济大学建筑系副主任、教授

　　今天我所要介绍的这个案例“第一百货中心”，位于“中华商业第一街”上海南京路步行街西首的六合路。

　　本次改造所涉及的三栋建筑第一百货商店、一百商城、东方商厦皆意义非凡。其中，第一百货商店在1989年被列为上海首批优秀历史建筑（第三类）、上海市文物保护单位。上世纪30年代至本世纪初，上述三栋创建于不同历史时期的百货建筑在六合路两侧逐渐形成完整的时空断面，承载了几代上海人对百货商业场所的特殊记忆。

　　我们所要面对的此次改造，不仅需要完成对三栋所涉建筑的记忆链接与空间链接，更承担着带动南京路步行街活力向纵向延展的示范意义。而项目所在的六合路，还是一条仍然具有机动车通行需求的市政道路。

　　最终的解决方案采取了“六合路半室外商业廊街”的方式。

　　新建廊街位于第一百货商店、一百商城、东方商厦三栋既有建筑之间。通过七条连廊、三层平台、四座跨层飞梯，我们实现了对三栋建筑的记忆链接与空间链接。通过连廊完成连接的三栋建筑及其屋顶花园，形成了完整的商业路径。这一改造，不仅将既有的三栋建筑连接为一个新的商业综合体，也为未来能够把更多活力引导到六合路创造了条件。

　　上述所有想法的落地，除了创造各种“链接”，还离不开“叠合”二字。没有各部门通力协作，探索土地的复合使用方式，这一系列将单一空间向复合空间转型的举措是无法完成的。所以，此处所说的“叠合”，不仅包括对所涉市政道路的优化、对相关空间消防功能的优化，还涉及对既有文物建筑的保护，为改造后的商业综合体植入功能与活力。

　　在市政道路优化方面，我们改良了道路高度差，以改善步行体验。取消10厘米高的上街沿，车行道与人行道采用同材质、不同规格的烧毛花岗石地坪铺装，改变了市政道路的刻板形象。景观花池结合折线式台阶创造大量休憩空间，但不逾越原有人行道范围。

　　在消防功能优化方面，六合路维持原有8.4米机动车道宽度，但整体街阔尺度扩大。全路段满足消防登高场地20米×10米的规范要求，也可满足消防车4米×4米的净宽、净空，半室外连廊与平台可作为消防员进入室内扑救的通道。

　　在文物建筑保护方面，拆除三、五层连廊的封闭界面，形成半室外连廊；连廊采用四层通高玻璃肋超白玻璃幕墙替代现有明框玻璃幕墙，削弱既有连廊的体量感，凸显文保建筑的沧桑感和历史感。以悬臂式挑棚形式完成顶部空间的围合，结合新建立柱等手段保证文保建筑的结构完整性，同时呼应既有连廊的拉索结构形式。

　　改造后的半室外平台与连廊，为整个商业综合体提供了商业、景观、艺术等多重功能复合植入的可能。借助新的灯光系统设计，六合路呈现出更具特色的商业气氛。

　　城市当中存在大量的建筑红线，或是一些隐形的红线。因为这些红线的存在，一个街区或者一个地块中，建筑物大多各自为政。但在这些建筑之间，如建筑与公共空间之间、公共空间与公共空间之间，往往缺少一些连接物，可使建筑所在街道空间的活力向更大范围延伸、拓展。此次改造针对这一核心问题做出了若干探索。

　　超越传统商业空间 重新连接城市舞台

　　安德里亚·德斯蒂法尼斯 李伟 Kokaistudios建筑事务所建筑师

　　Kokaistudios2002年在上海建立，伴随着上海的城市发展，参与了很多上海城市项目。

　　当世贸广场第一次联系我们时，我们觉得建筑的地理位置及其与周边空间之间的关系是非常有特色的。它不仅是周边人流与交通的重要节点，门前的三角形广场也给从南京路进入人民广场的人流以强烈的视觉冲击。它和人民广场、上海市政府大楼所在地离得很近，与新世界百货、第一百货中心隔街相望。

　　参与很多遗产建筑改造项目的经验启示我们，要想做好一个改造项目，无论它今时的改造目标和使命是什么，改造者对这个建筑原来的设计意图有所了解非常重要。当我们找来原先的设计图，发现这个设计其实具有很强的公共性。不仅广场部分为公共交通预留了空间，整个建筑的界面也很开放。这一点之所以有所弱化，是因为后来的使用过程削弱了建筑既有的特征。广告牌、楼梯间等设备把部分建筑界面的开放性给遮挡了。而在此过程中，这个建筑的运营者和使用者们选择了用最简单的处理方式（比如，追求商业租赁面积最大化）来对待这个商业空间，用一种比较传统的商场或是百货的运营思维在管理这个空间。

　　相对于八层高的空间，其入口所在的空间只有一个且显得过于狭小。这样的处理方式不够人性化，于今日的消费大势而言，已不合时宜。当我们想深入体验这个建筑时，又发现，若想通过这个建筑眺望人民广场方向非常漂亮的景观，必须爬到很糟糕的空调机房或商铺后面，才能得以实现。

　　过往，我们总是习惯于技术性地解决“问题”。但这一次，我们想建立一个“故事”，想让这个项目有一个很强的概念或是意象，可以传达给公众、传递给城市。

　　最终，我们选择了“剧场”这个概念。希望把这个空间非常公共的一面、具有文化属性的一面都呈现给大家。人们来到这里，既像是来看一个秀，同时也像是化作整个秀场的一部分，表演给商场里面的人看。

　　剧场的很多特征还能够帮助我们解决很多技术问题。比如，通过对“剧场”概念的营造，我们把一期所在的空间当成了整个剧场的前场部分，把二期化作剧场的后场部分。无论是来自世界各地、全国各地的游客，还是生活在本地的上海人、酒店周边区域的办公人群，都可以很方便地直达此处，观赏这里的景观和“演出”。

　　我们设计的三个电梯正好对应着三个入口。视觉上，三道飞天梯被设计得如三条剧场红毯一般，把南京路多个方向上的人流带入到这个建筑中。

　　我们希望，这样的设计不仅可以让这个建筑给游客使用，更可以给市民们使用。我们努力让这个建筑的外观尽可能去掉了很多的广告牌，增加了很多餐饮的空间，希望大家有机会可以从一个更高的视野体验城市的景观。

　　对于一栋商业建筑的改造而言，硬件升级是非常艰难的，通过非常厚重的技术性工作，才能让整个建筑在功能上实现很好的提升。我们整个工程的顺利开展，也得到了社会各界、多方资源的协作与支持。每一次拆建都有巨大的工程难度，工程伴随着设计的改变需要做出非常灵活的调整。幸运的是，这个工程在18个月里完工了。施工期间，很多中外游客在门口驻足、留影。

　　如今，这个半室外的空间已经变成了一个非常活跃的城市商业活动场所。不光从外面看这个建筑，从建筑内部往外看、从平台部分眺望城市，都拥有了一个非常卓越的视野。这让整个空间不仅成为一处真正意义上的公共空间，也带动起了空间与市民、游客、周边人群之间的良好关系。在建成后的三个月里，这栋建筑吸引了600万游客前来参观。通过改造后的空间，他们既感受到了上海过往的沉淀，也体验着上海今日的精彩。

　　有些商业设计师批评我们，觉得这个建筑不是一个常规的商场或商业中心项目。但是，我觉得这不是很重要。重要的是，这里已然成为一个城市性的建筑，成为一方有活力的城市舞台。既有的建筑和城市之间有了更好的对话关系，而被这座城市重新吸收，成为不可或缺的存在。

　　我们要像营造一段旅程那样，创造更多有趣的空间体验场所。请更多的人来这里体验这座建筑，体验建筑和城市之间的关系，并通过这里，更深入、立体地感受上海。

　　地产经营者需向城市服务提供者转变

　　张斌 瑞安房地产执行董事

　　太平洋百货淮海店，在本案所在地经营了整整20年。它曾经是淮海路上的商业地标之一，也承载了一代人的青春回忆。然而，随着时代的变迁，新型商业和电商的冲击，淮海路和太平洋百货都面临转型的挑战，改变势在必行。

　　社交的本质是人与人之间的连接和互动。作为一个商业空间服务商，我们更深感创造“连接”的重要性。这里所说的“连接”，不仅是空间跟人的连接，更包括人跟人的连接。我们要给顾客一个理由，让他们不仅能够在商业场所中获得情感诉求的满足，更能够实现精神层面的消费。在此大势下，我们应为上述需求的实现服务，为此提供充分的场所与内容。然后，通过我们的设计与经营，让不同人群可以在这些场所及相关场景中完成新的连接。

　　此外，这个项目还被赋予了多重任务：从横向来看，希望它能够以“淮海路变迁及升级”为使命，打造淮海路上新的商业门户和活力节点；从纵向来看，希望它能够成为连接淮海路和新天地新的门户，把整个马当路沿线的公共空间连接起来，让新天地的人流能够因为黄陂南路地铁站往纵深发展。

　　基于上述定位，我们细化了改造方案。整个改造工程历时两年，已于去年年底完成。两年间，如何在既有空间里尽可能多地创造人与人之间连接的机会，是整个项目的主要挑战。

　　改造完成后，我们的经营面积比原先的13000平方米缩小了，这是我们主动做出的一个选择。但整个商场中的公共空间面积变大了，整个建筑的外立面更开放、室内空间更开放、广场更开放，室内和室外、低区和高区、广场和地铁之间，被更好地连接和打通。

　　此外，通过“新女性”“生活文化运动”等主题的创设，整个商业空间被注入更多生活文化和运动元素，希望最终能够把这个项目打造成为一个可以展开很多话题的潮流社交发生地，把新的活力和内容源源不断地导入到这个空间中，为更大限度地把人流从地下往上吸引创造最大化的可能性。

　　如今，城市更新已经不再是一个开发商就能完成的事。对于像瑞安这样的企业，把自己从地产商向城市服务商转变是大势所趋。

　　作为一个服务商，除了要懂设计、懂经营，还需要长时间关注项目所在社区的经营，关注未来15年甚至更远时段之后，整个区域会以怎样的活力往前发展。严格来说，这已经属于社区经营的范畴。这一工作，同样还需要我们对时尚产业、文化产业等产业的发展，有属于自己的理解和把握，要有能力在这个区域聚集起更丰厚的原创设计力量。这些内容都是一个城市服务商需要思考的。

　　当然，推进更新的第一步，始终还是要想清楚你要创造一个什么样的空间，能够承载一些什么样的活力，以及能否让这个项目、这个空间保持一个可持续的发展路径。

　　（本文根据演讲实录整理，有删节）

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　　商圈需深植于当下上海城市生活

　　参与此次分享的几个项目都在黄浦区，且都位于南京路步行街商圈附近。像南京路、淮海路这样具有历史积淀的商圈，如何应对新零售时代的冲击，是否可以摆脱仅作为“景点”的命运，是很多专家学者、业界从业人员乃至市民都十分关注的话题。

　　在新的时代背景下，如何让老牌商圈重新连接到上海整个城市当中，黄浦区人大城建环保委员会委员、黄浦区政协之友理事孟国庆，分享了自己的思考。

　　当前，在新零售时代到来的背景下，无论是商业中的公共空间和营销环境，还是城市更新本身，都面临着互联网经济带来的挑战。上海中心城区的商圈，如黄浦区的南京路和淮海路，都已经无法忽视互联网冲击带来的变革。

　　如何在新零售时代，重新定义商业中的公共空间，如何用好开放空间，是其中一个非常重要的课题。把建筑空间利用和营商环境改善结合起来，是该领域的新尝试。

　　我从事设计工作几十年，对建筑略知皮毛，但对商业中公共空间的利用并不熟悉。作为一个非专业人士和市民，我从连接消费行为和城市公共活动、高质量空间环境如何创造高质量城市生活的角度，结合打响上海购物品牌、把南京路打造成全国有温度的步行街等议题，谈谈自己的看法。

　　如何重新定义商业中的公共空间，用好开放空间，我认为最终需要落实在营商环境上，要让整个营商环境既发光又发热，既有客流量又有销售额。南京路步行街部分实体商业转型升级以后客流明显增多，销量见涨，可见零售业态也在往好的方向发展。

　　但在我看来，作为中华商业第一街和世界知名商圈，南京路步行街的风采还有待更充分的显现。除了目前建筑设计师已经关注到的问题，一座有生命力的建筑，除了要具有使用价值和美学价值，对商业空间而言，建筑设计的出发点和落脚点始终应该是提升商业服务价值，为消费者提供最好的体验。比如，商业建筑不能只为设计而设计，应该考虑到设计和实际运营之间的关系，应该深层次地考虑给客人带来的实际感受。

　　以南京路现在的条件，建筑本身不可能大动，关键是业态和品牌的综合，包括节假日和夜生活的呈现，使之充满生机和活力。南京路步行街给上海人和全国各地游客的感觉应该是洋气加精致。但以目前的世纪广场为例，它作为南京路步行街举办活动的重要场地之一，实际利用率、层次都有待提高，设备陈旧老化，功能不全，活动略显单一。

　　在景观设计规划方面，要充分考虑到步行街的景观特点，因地制宜采用乔木和灌木，注重高低搭配、错落有致，做到统筹规划，优化绿化布局，打造良好的商业景观。目前，南京路步行街绿地景观设计规划存在不足，沿街有不少商业商铺的橱窗、店招店牌、户外广告被一些体量较大的树木遮挡，对步行街的美观和商业价值都产生了影响。我们对这些都要有所关注。

　　城市环境对日常生活有巨大影响。城市中的各种设施，需要不断更新才能满足我们不断变化的要求、习惯和期望。在这方面，步行街商业建筑更新、微改造及相关的综合管理，不妨对标国际一流水平的步行街找差距。

　　比如，能否结合城市更新，进一步做好南京路步行街支马路的微改造。在有条件的地方，是否可以借助建筑小品凸显老南京路的特色，将既有的观光小火车打造得更时尚等，增添独属于南京路步行街的魅力。

　　又如，处于新零售时代的商圈，是否可以充分发挥信息、技术、数据的运用优势，加快智慧南京路的建设，大力推进南京路步行街5G应用。规范整合步行街各个商家的WIFI系统，使游客上网更便捷。

　　此外，城市活力的体现，要注意克服不连续性，注意把过去和现在联系起来。步行街有众多历史悠久的品牌商店。但是，这些商家的历史、文化底蕴都还远未得到充分的显现。未来，不妨借助这些商店品牌，宣扬上海的传统服务特色，把上海的老味道、上海的新时尚介绍给更多来客。

　　南京路上很多经典历史建筑都充满了故事。是否可以借助新媒体等多种手段加以介绍，让整条步行街变得可阅读，亦值得探讨。