经济日报-中国经济网编者按：老旧厂房是城市文化的金山银山。日前，北京市各区已腾退老旧厂房200余个，其中一批已经或正在转型为文创产业园区，并涌现出一批典型案例。近日，北京市文化创意产业促进中心联合中国经济网选取了北京多个具有代表性的文化创意产业园区进行实地调研，力求全面、真实、有效地了解这些典型园区的转型历程、运作经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成系列报道，也为更多致力于转型为文创产业园区的老旧工业厂房提供参考和借鉴。本期走进的是郎园Vintage（以下简称“郎园”）。
▲长按识别二维码，VR看园区
郎园是曾经万东医疗设备制造厂的所在地，随着岁月变迁，杂乱的老车间被尘封在人们的记忆里。历经8年时光打磨，如今这里已转变为一个各种文化潮流汇聚的文创跨界产业园，聚集了诸多创意和内容公司、书屋、小剧场、小餐馆和咖啡店，一年举办的各类文化艺术活动可达400余场，为CBD商区增添了一片文化绿洲；吸引了果壳网、罗辑思维、腾讯影业、CCTV北京记者站等50余家知名文创企业入驻，提供就业岗位4000余个；最新数据显示，其2017年园区总产值高达106亿元。
那么，郎园Vintag 名字有何考究？究竟园区有何独特运营之道，能吸引众多文化类公司进驻？园区在发展中还面临哪些挑战？未来郎园又有哪些规划和布局？日前，带着这些问题，经济日报-中国经济网记者走访了位于北京市朝阳区通惠河北路的郎家园6号院，近距离感受这座老旧厂房改造而成的“文化大院儿”。
▲郎园导览图 经济日报-中国经济网刘园香/摄
一、蜕变：从老旧厂房到“文化大院儿”
1.“郎园”的历史渊源
针对“郎园为何叫郎园”这一看似简单的问题，郎园企宣总监宋秀平向到访的经济日报-中国经济网记者进行了专业地介绍：郎园因位于“郎家园”而得名，而据记载，康熙将现今郎家园片区所在地赐给了满族皇室宗郎球，后来成了郎氏的坟地，郎家园的“郎”即源于郎球家族；北京还有一个索家坟，“索”源于赫舍里·索尼家族，“郎”和“索”并不是姓氏，只是汉族人把他们名字的第一个字当做了姓氏。
久远的故事，为这片土地赋予了更为厚重的历史渊源；而建国以后一系列的变迁，则让这块土地在经历工业文明的跌宕起伏后逐渐归于平静，成为许多文化人士的“栖息地”。据悉，建国初期，郎家园所在的地区被规划为工业基地，现在的国贸地区曾聚集了大批工业厂房。郎园所在地改造前是北京医药集团下属的万东医疗设备厂，十余座红砖墙老厂房建于20世纪50年代到80年代。
▲改造前 图片来自“LY郎园”微信公众号
2.“无心插柳”成园区
但是随着北京产业结构变迁和工厂外迁，郎家园6号的老厂房也被腾退出来。2009年，首创置业从北交所通过招拍挂获得郎园这片土地和老厂房。然而，将这些资产用来干什么，成了摆在首创置业面前的问题。宋秀平告诉经济日报-中国经济网记者：“最开始我们想做开发，但是后来因为一些原因搁置了。为了不让园区空闲浪费，便考虑先租出去，于是着手对园区进行投资、改造。”
▲郎园地理区位 来自百度地图截图
为何会成为文创园区？她说：“一是企业学习、借鉴了一些国外老工业基地的发展经验，发现很多成功转型做文化产业。二是有一些使命感的因素。因为20世纪80、90年代，北京CBD附近的老旧厂房陆陆续续都被拆除了，2009年接手的时候这里几乎是CBD附近最后一片老厂房，我们想为CBD保留一点历史的记忆。三是企业也做过一些前期的市场调研，发现每个城市的商务区真的都需要一个‘文化绿肺’，结合郎家园6号院的实际情况以及未来CBD的发展需求，决定自持运营，打造文创园区。所以，这是一个‘无心插柳’的过程。”
二、策略：定位“空间+内容”综合运营商
2010年1月起，园区明确定位招商改造同步进行。如今，8年过去，曾经荒芜破败的万东医疗设备制造厂早已淹没在历史的滚滚红尘中，岁月更替，物是人非，取而代之的是集创意办公、艺术中心、演艺空间、特色餐饮等于一体的文化艺术综合体。那么，郎园能这么火，是否真如一些人所言，仅仅是因为“得天独厚的地理位置因素”？作为郎园园Vintage的运营商，首创下属的北京尚博地投资顾问有限公司究竟有何发展的“独到秘籍”？
▲数据根据公开资料整理 刘园香制图
1.打造独具特色的城市空间
老旧厂房转变为文创空间的思路和做法有很多，然而在资本和市场的裹挟下，如何摒弃大拆大建的空间改造，提升艺术元素融入空间的品质？如何避免因考虑不周导致的园区重复建设问题？这些委实是园区规划和运营者值得注意的。调研中，经济日报-中国经济网记者发现郎园在空间打造方面有自己一套做法。
（1）秉持修旧如旧的理念
从某种意义上可以说，老旧建筑是砖石写就的历史，是前人留下的遗产，是社会、文化变迁的历史见证，可以代表时光于无声处讲述过往。决定做文创园区后，郎园以修旧如旧为原则，坚持“尊重城市记忆”、“有保护有提升”、“打造CBD文化绿洲”，在保留原北京万东医疗设备厂老厂房的基础之上，进行改造和运营。据悉，“郎园Vintage”中的Vintage，意思是复古，2009年园区取名为“郎园vintage”也含有为时代和城市保留记忆之意。尽管周围CBD高楼林立，但是经济日报-中国经济网记者走在爬山虎密集的园区里，走在流淌着岁月印记的老厂房里，感受更多的是一份怀旧气息与潮流文化、现代时尚感的契合而形成的园区独特魅力。
▲园区爬山虎密集 经济日报-中国经济网刘园香/摄
（2）园区建设跟着规划走
空间规划是引导园区后续开发的航标。有了航标，园区的“巨轮”方能沿着正确的方向航行。但从目前的情形看，国内外产业园区发展中存在的各种问题，除了战略定位、产业引导等因素以外，很多都表现为没有统筹考虑到局部与整体、短期与长期等的关系。因而，园区建设必须坚持“规划先行”的原则。然而做到“规划先行”易，做到“建设跟着规划走”难。
经济日报-中国经济网记者了解到，不论是对现在的项目还是后续要开发的项目，郎园的运营团队对项目特点、未来图景规划都有明确的方向。宋秀平告诉经济日报-中国经济网记者，郎园根据高标准的规划，对园区的道路、供电、供水、排水、排污、燃气、供热等进行改造，加快基础设施和配套设施建设的同时，保证了发展建设的科学性和可持续性，否则后期再进行大规模推倒重来，成本很高。
▲郎园建筑外观 经济日报-中国经济网刘园香/摄
（3）打造鱼塘生态
郎园认为，对于文化产业而言，文化是水，创意是氧气，文创园是鱼塘，而企业是游弋于塘中的鱼。无论是什么品种的鱼苗，在一个水质清澈、氧气充足的环境里才能更快更好的成长。因此郎园一直致力于营造好的鱼塘生态。
▲园区雕塑 经济日报-中国经济网刘园香/摄
2.通过内容运营提升园区价值
栽好“梧桐树”，引得“凤凰”来。郎园依托工业遗址改造的艺术空间，加上身处CBD汇聚的资源，固然可以吸引众多企业的入驻，但是真正想成为文创园区、让企业能够在园区中获得成长、使园区收获品牌溢价，更多还是要靠后期文化业态的引入和内容运营。
（1）保持园区文化多样性
据悉，从2010年至今，郎园的企业类型已经经过三轮深度调整：2011-2013年，主导产业是传媒类，代表企业有凤凰网、陈可辛工作室、种子音乐等；2014-2015年，主导产业是互联网企业，代表企业有穷游网、尚品等；2016-今，主导产业是知识分享、影视类，代表企业有腾讯影业、果壳等。
▲郎园入驻企业果壳 经济日报-中国经济网刘园香/摄
关于郎园第一批入驻的企业，宋秀平侃侃而谈，她说：“我们要求入驻的企业一定是文化创意类相关的，不然成了大杂烩。刚开始有一个做开发的企业，想把园区租去一万平米的面积，但是园区建筑面积总共才不到三万，尽管其承租能力很强，但是我们觉得不符合园区的定位，最后还是拒绝了。”
除了摒弃不相关的产业以外，郎园还十分注重促进多元文化的融合和发挥文创园产业互补、聚合的价值。“文创园区文化的丰富性特别的重要，所以最开始做招商时我们便把所有的面积打散，单个租户的面积一般不超过2000平米，避免某一家特别大，保证足够多的家数，才能形成文化多元的生态。比如一家企业租一万多，整个园区三家就租完了，后期管理、收租金等都很容易且很稳定，但是那样做便没有郎园这个品牌，慢慢大家只知道租的企业，会把产权方遗忘。”
关于郎园的产业生态，她给经济日报-中国经济网记者举了另外一个通过引入相关企业，实现园区彼此间产业互补和共同发展的典型案例：园区的兰境艺术中心、虞社最多可以容纳500-600人，比较适合举办人数较多的大型活动，但是对于100人以下的一些小型读书会、讲座沙龙等活动空间，郎园比较缺乏。是机缘巧合，也是郎园出于整体产业生态布局的考虑，引入了北京首家艺术联合办公——ideaPod。据悉，ideaPod采取会员制，内部除了创意十足的公共区域、各类大小的会议室外，还有精品咖啡、免费打印等，除了满足了园内企业的活动与办公需求以外，很多与郎园内企业有合作关系的公司也可以在这里短暂办公，深受大家欢迎。
▲园区企业ideaPod 郎园供图
（2）坚持做“无用”的东西
关于园区的文化活动，宋秀平如数家珍：“郎园一年会举行大大小小的文化活动近400场，包括露天火锅派对、读书会、昆曲演出、公益音乐会、电影晚自习等，工作和创业都是生活的一部分。”活动受到园区工作人员乃至北京各地粉丝人群欢迎的同时，“搞这些活动有什么用”的质疑声也随之而来，毕竟，很多活动是免费的，但园区需要投入大量的人力、物力等成本。然而，庄子有言：“人皆知有用之用，而莫知无用之用”，借此说明有用和无用是相对的，两者之间是可以相互转化的，这或许是郎园坚持做“无用”活动的一种注解。
在郎园工作人员看来，没有文化内容的建筑就是钢筋水泥，等于没有灵魂。郎园不定期会举办丰富多彩的活动，其相关文化活动内容运营的思路是“精品化”与“大众化”结合，拉近人与文化的距离，在内容上强调品位，但形式紧贴生活，为园区内企业提供了更加轻松的工作环境。宋秀平表示：“运营这些活动尽管很多本身不赚钱，但如果只是物理空间，郎园体量不大，租金是有天花板的，文化的价值却可以增加园区租金的附加值。”
此外，郎园正逐步成为一个硬资产管理能力和软文化内容运营能力兼具的综合运营服务品牌，文化内容运营会提升郎园品牌的无形价值，这对于后期的系列品牌运营意义重大。
▲郎园大师课部分主讲人 经济日报-中国经济网刘园香/摄
3.做到自身不断迭代创新
在时空的交织中，唯一不变的就是“变”。园区运营只有敢于打破原有舒适区域，不断迭代创新，才能常做常新。调研中，经济日报-中国经济网记者发现，郎园的发展过程是一个自我不断升级的过程。
一是从“房东型”向“运营型”的转变。据了解，郎园主要的运营团队是从地产开发商转型而来，当大多数地产开发商仍关注如何收租金的时候，郎园的团队已经开始意识到“运营的本质是人”，开始为建设“文化大院”、营造邻里氛围进行全方位运营的探索：园区开始筹备各类文化活动、搭建社群、向园内互联网企业学习等。
二是从“园区自己嗨”到“弥补周边公共文化服务”的转变。园区相关负责人表示，园区不断总结经验，最开始大院文化做活动限于园区企业，还停留在内部玩玩，为的是让大家像邻居一样相处，但是后来逐步开放，做的电影自习室、郎园大师课、无边界公益平台等活动都是对外的。在2017年，郎园和朝阳区文委又共同打造了良阅?城市书房，是全部对外开放的新型网络化书店，接入了北京市公共图书馆自助借阅系统，书房内图书可以在北京实现通借通还。
▲郎园中的良阅·城市书房 经济日报-中国经济网刘园香/摄
如今的郎园，倡导工作无边界、生活无边界、学习无边界、创新无边界，杜绝传统的办公、生活、教育之间的割裂。宋秀平对经济日报-中国经济网记者表示：“郎园拥有虞社和兰境艺术中心两大自营空间，用于做公共文化服务，不仅服务于园区，更服务周边城市社区。旁边小区的居民也会来园区里借书、参加读书沙龙以及园内各种文化活动，等于我们弥补了这个区域部分公共文化的缺失。这些都是我们自己在不断迭代。”
▲右为郎园自营空间空间虞社 经济日报-中国经济网刘园香/摄
而园区转型的关键在于工作人员思维地转变。对此，郎园方面曾表示：“如果一定要说郎园有什么核心竞争力，那就是郎园运营团队这群人，以及这群人营造的团队文化：包容、开放、不断学习。”
综上可见，通过对空间的打造、内容的运营和自身的迭代创新，郎园的团队逐步搭建了“艺术展示平台、线上交流平台、品牌推广平台、金融服务平台、孵化服务平台、文化交流平台、会员互动平台、生活服务平台”8大服务平台，赋予整个园区独特的气质，成为其在竞争中制胜的关键砝码。
三、期待：政策落地“最后一公里”尽快打通
据经济日报-中国经济网记者了解，现今老旧工业厂房转型成文创园区发展中面临最大的问题仍是土地性质问题：如果变更用地性质，高额的土地出让金会让企业难堪重负；如果不进行变更，园区改造中建设、安监消防等都无法验收，工商注册等也存在问题。为解决这些问题，北京推出对重点企业、重大项目实施“一企一策”、“一事一议”，提升服务保障效能。然而由于没有形成统一的标准，采取“一事一议”往往会花费较长的时间成本。
日前北京市人民政府办公厅印发了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，提出“对保护利用老旧厂房发展文化创意产业项目，且不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的，经评估认定并依规批准后，可实行继续按原用途和原土地权利类型使用土地的5年过渡期政策。”并且还指出“相关审批部门参照改造后建筑使用功能属性开展立项规划、建设施工、消防安监、工商注册等方面审核，并按照相应工程建设技术标准进行验收和监管。”
▲郎园部分消防设施 经济日报-中国经济网刘园香/摄
政策相继出台，表明政府部门对老旧厂房拓展文化空间是支持的，并且也已经在社会形成了鼓励老旧工业园区腾笼换鸟、发展文创产业的氛围，但在政策逐级落实的过程中，涉及到多个行政主管部门，还存在着不少边界模糊、缺乏配套细化政策的情况，“希望园区、企业和政府各部门一同努力，有效沟通，把政策落地的‘最后一公里’尽快打通。”郎园工作人员如是说。
四、未来：转型文化品牌运营商
经济日报-中国经济网记者发现，郎园Vintage经过8年发展，已经成为一个十分成熟的文创产业园区。谈及未来的发展，宋秀平表示：“从郎园Vintage开始，我们如今有了品牌输出的新园区——郎园Park（位于石景山）和郎园Station（位于朝阳区东北五环）。”
▲郎园园区分布图 来自“LY郎园”微信公众号
据了解，郎园Park前身是京西北方旧货市场和博古艺苑古玩工艺品市场，预计2018年下半年开园；郎园Station原为纺织仓库，从2018年3月已经开始酝酿。未来，随着首创集团加大文创产业投资布局，加快文创产业资源整合和项目落地，郎园也逐渐走出了一条从地产开发商到文化品牌运营商的转型之路，实现从重资产运营到轻资产输出。
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