经济日报-中国经济网编者按：老旧厂房是城市文化的金山银山。日前，北京市各区已腾退老旧厂房200余个，其中一批已经或正在转型为文创产业园区，并涌现出一批典型案例。近日，北京市文化创意产业促进中心联合中国经济网选取了北京十个具有代表性的文化创意产业园区进行实地调研，力求全面、真实、有效地了解这些典型园区的转型历程、运作经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成系列报道，也为更多致力于转型为文创产业园区的老旧工业厂房提供参考和借鉴。本期走进的是梵石ITOWN·西店记忆（以下简称“梵石ITOWN”）。
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北京东四环与东五环之间，在朝阳区高碑店乡西店村的梵石ITOWN里，一座座灰白墙弧形顶的建筑错落有致，充满现代气息的影视工作室等园区场馆宽阔敞亮，时而从旁边呼啸而过的火车交织过去、现在和未来，使得这里多了一份历史感和文艺气息……这里被称为“制造IP的小镇”，已有湖南广电旗下乐田智作公司、小糖人文化传媒、刘天池表演工作室等几十家文化类企业入驻。然而，在三年前，这里还是一片被纵横交错的数条铁轨所割据的北京玻璃厂的仓库。
究竟园区有什么独特魅力，能吸引众多文创类公司进驻这里？在城市更新领域不断深耕的梵天地产，如何通过改造让这块曾经“不被看好的夹缝”地区作出“新意”？目前园区在发展中还存在哪些待完善的地方？未来发展中又将有哪些规划？日前，带着这些问题，经济日报-中国经济网记者走访了梵石ITOWN，近距离感受这个由仓库改造而成的文艺小镇的魅力。
梵石ITOWN 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
一、仓库与铁轨中藏匿的商机
2015年以前，位于朝阳区高碑店乡西店村的北京玻璃厂仓库破败倾颓，有的被用于存放玻璃制品，有的被租给生产涂料、石灰等的加工厂，还有的是一些工人的宿舍。后来，Andrea Grottaroll（意大利）、刘宇扬、于爽、刘宏伟、王硕、唐康硕等建筑设计师，受邀对原厂进行“更新”。据悉，刘宇扬第一次看到旧厂址时，他说感觉就像70年代的某个小县城，“这里一点都不像北京”。
改造前 来自梵石ITOWN微信公众号
更让人难以接受的是，这块地区是一个被六条铁路围合切割的“绝地”，甚至被称为旁边“每5分钟就会有一列火车开过”。尽管这片区域位于东四环、东五环、京通快速与广渠路四条主干道形成的路网正中心，到CBD核心区也只有几公里的距离，但是在改造以前，大概真没有几个企业愿意进驻这样的地方，也没有多少人会想象这里可以变成一个宽敞明亮、创意十足的文化产业园区。
梵石ITOWN周围铁路示意图 来自百度地图截图
然而，就是这样几乎被遗忘的城市边缘地，被设计出身的梵天地产董事长邢鹏看到了改造的可能性。他曾对媒体表示：“一个富有个性的环境，更能激发文创从业者的创造力。更重要的是，北京正在建设全国文化中心，这片地刚好位于北京国际传媒产业带核心，周边聚集了央视等大型传媒机构，还有大大小小的文创企业，可以改造成一个以影视传媒行业为主的文创产业小镇。”于是便有了后续的开发。
谈到园区名字的由来，梵石ITOWN的工作人员告诉经济日报-中国经济网记者，原来厂房区的产权属于村集体，高碑店村的乡办企业西店记忆是园区的业主方，梵天地产是园区的开发商，打造的主体叫ITOWN，全称是IP TOWN，也就是IP小镇。二者结合，便有了梵石ITOWN·西店记忆。
梵石ITOWN导览图 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
二、梵石ITOWN的经营之道
据经济日报-中国经济网记者了解，园区2016年7月1日正式开始建设，总体分三期开发，如今梵石ITOWN一期已经完工，在运营过程中形成了独特的“梵石ITOWN”经验。
1.合理设计变劣势为特色
一般而言，任何一个商业空间，首先最看重的是地段，坐拥城市的核心地段不仅意味着有充沛的客流量，也意味着强大的潜在升值空间，无疑有着巨大的投资前景。梵石ITOWN整体占地面积240亩，从地理区位上看处在北京传媒产业带的核心位置，但它却被周围仍然在运营的六条铁路线割裂，不时有火车经过的园区，租户是否能接受？如何在不改变周围建筑轮廓线的前提下，对既定的空间进行改造，提高容积率同时营造创意空间？
园区改造前的建筑状况
创意的诞生，并非一味创造新事物，对已有事物的创新改变，也能制造意想不到的惊喜。面对已有的空间和存量资源，建筑师进行了一番考察研究后，决定在设计上“将计就计”，对园区周围运营的火车元素加以挖掘利用。
改造后的招商中心打造车站感觉 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
如今园区的招商中心就蕴含着“车站”的元素。同时，入驻园区的企业发现，周围时不时穿梭的火车，为平静的园区增添了一份另类的历史感和文艺气息。一位梵石ITOWN工作人员告诉经济日报-中国经济网记者：“刚开始我们也担心火车会给客户带来噪音，但来了后发现，影视创作等客户觉得这种感觉很好，周围的铁路并不是一个制约因素，而恰恰成了一个特色。”如今，很多人一提到梵石ITOWN，首先想到的就是这里的火车意象，区位劣势经过打造，成了梵石ITOWN的特色优势。
园区类似车站的建筑 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
2.园区建设结合城市更新
谈到梵石ITOWN与其他特色小镇相比有什么差异，相关负责人曾表示：“我们与众不同的一点，就是在特色小镇中结合了一些城市更新的理念。”
城市更新涵盖旧城改造、社区治理、历史建筑翻修重建等内容，是城市功能提升与再造的系统工程，也是消除安全隐患、治理城市顽疾的民生工程，还是盘活土地资源、促进产业转型的治理工程。近几年，随着北京城市的发展和更新换代，一些建筑、存量物业也将不得不面临改造的问题，朝阳区高碑店乡西店村也是如此。
梵石ITOWN一位工作人员笑称：“我们的项目甚至可以说城市更新和新农村改造都涉及”。据他介绍：“刚来到这块地方，真是一片狼藉。需要改造的太多，所以我们在基础设施投入方面比一般的项目多很多。特别是整个项目要打通连接各个地块的路，但是刚来时不仅周围没有路，而且铁路桥洞是2.2米，参与建设的货车等根本过不去，我们花了很大的成本才把路基往下降了。”
梵石ITOWN周围道路的铁路桥洞 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
此外，原先的厂区是玻璃仓库，能源配备非常低，与一些可以充分利用以前老旧厂房的文创产业园不同，梵石ITOWN基础的供水供电、供暖等也都需要重新大面积改造。邢鹏曾经表示，“不少存量物业的现状是有待提升的，其价值其实是被市场低估的，我们将赋予存量物业新的生命。”因而，从一定程度上看，梵石ITOWN是梵天地产参与城市更新的结果之一，而且在这一过程中，不仅改变了周围的自然环境和产业环境，重新赋予了存量物业新的生命，也通过设计，在城市更新中作出了“创意”
改造后园区“鱼鳃”锯齿状的竖窗 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
3.打造以影视IP为主导全产业链
调研中，经济日报-中国经济网记者了解到，与很多老国企转型做文创园区面临人员知识储备不足等问题不同，打造梵石ITOWN的梵天地产有着专业的运营团队，此外，曾担任台北华山1914文创园区副总的康文玲担任梵天集团文创运营中心总经理。园区致力于打造以影视IP为主导衍生的全产业链生态圈，不断为客户打造良好文化产业氛围。
据悉，梵石ITOWN的slogan经历了从“有生活的文创小镇”到“制造IP的小镇”的转变。对此，园区相关负责人曾指出，一个成熟的产业小镇，应当具备自我更新的能力，梵石ITOWN从定位转变以IP的能量聚合产业，从传统的空间运营，到运营一个打造全产业链的平台，在帮助企业成长的同时，也让自身的IP影响力输送出去。截至2018年5月，整个小镇已经入驻95家企业（其中办公企业89家）。经济日报-中国经济网记者走访后发现，入驻的企业包括湖南广电旗下乐田智作公司、小糖人文化传媒、刘天池表演工作室、唐季礼等个人工作室、明泽佳音、24Frames等，以影视产业为龙头，设计、艺术中心、影棚、录音棚等配套逐步完善，已经初步形成了一条以影视IP延展为主的比较完善的产业链。
园区企业 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
4.让品味相同的人聚在一起
如何将园区打造成为有充满创意的空间？如何将冰冷的建筑与忙碌工作的人群建立好感？如何让互不相识的园区企业变成合作伙伴？这些都是园区运营者需要不断探索的内容，梵石ITOWN也不例外。
在社群化运营方面，经济日报-中国经济网记者了解到，梵石ITOWN打造的不止是办公空间，而是一种全新的生活办公方式，会经常举办各种论坛、轰趴、交流酒会等活动，让参与者在活动中感受园区的氛围，通过这些活动，使客户自发地互动交流产业发展思路，探寻双方在文化产业深入合作的切入点。有粘性的园区环境不仅让老客户流连忘返，还会推荐很多新客户，据悉，梵石ITOWN客户来源约有40%是“老带新”客户，这在整个行业里已经算是较高水平，企业以影视文化类企业为主。久而久之，整个园区便会形成充分发挥产业集聚效应、人员之间互相熟识的“温暖小镇”。
湖南广电乐田智作进驻梵石ITOWN 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
三、发展面临的挑战
尽管目前梵石ITOWN一期已经取得较大成功，但在后续的开发中仍然面临一些挑战。
1.平衡厂房的留存与开发
目前，北京已有大量的工业遗产经过保护再利用，成为创意社区、艺术中心等，成为新的时尚地标。对于梵石ITOWN而言，由于原有地区环境和厂房设施较差，所以虽说是改造，但其实新建成分更多。这一方面使得园区在规划和建设上更加整齐划一，摆脱了原先“脏乱差”的面貌；但另一方面，工作人员表示：“我们也想尽力利用和保留老旧厂房，但以前的大部分厂房没法再用，经过设计，我们一期中只保留了部分仓库的墙体。”
左边为保留的红砖墙体 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
事实上，如何平衡厂房的留存与开发也是很多老旧厂房面临的问题。日前，北京出台的《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》指出：“高度重视老旧厂房的工业遗产价值，该保则保、以保定用、以用促保，保护与再利用并举。科学分类，因类施策，做好保护性利用和创新性改造。”这一政策为北京市老旧厂房保护与开发指出了方向。梵石ITOWN在创造性改造方面已经走在了前列，但未来开发中如何在不影响整体设计的前提下保留更多的工业遗址元素也值得关注。
2.周边配套设施待完善
产业园区内外配套设施的建设，是园区引更多企业入驻的基础，也是园区长期良性发展的保障。但由于梵石ITOWN所在地块的区位限制和以前的产业基础薄弱，目前园区周边配套仍处于完善过程中。调研中，经济日报-中国经济网记者看到不时有外卖送餐人员穿梭在园区，一位送餐人员表示：“园区环境很好，但里面目前就有一家餐厅，周围吃的又比较少，所以很多工作室的员工中午选择订餐”。对此，园区工作人员表示，随着二期、三期等产品的不断建设，周边配套正在得到改善。
四、未来梵石ITOWN这些值得期待
梵石ITOWN2016年7月正式开始建设，从2017年4月开园至今仅运作了一年多，未来有着广阔的空间待完善和发展。
1.打造全时段生活配套
据悉，梵石ITOWN无论从规划设计、入驻企业甄选以及日常运营，会更多考虑到文创行业的独特需求，其第一期为“独思”产品，适合发展中企业，根据企业需要可以自由分割。而在接下来，二期“合悦”产品，为总部型企业提供大面积办公区域，主要为独院、合院。三期规划为单元式类独栋、双拼、联排办公。
据经济日报-中国经济网记者了解，针对企业的需求，小镇内还规划了两个超大体量体验空间，一个是定位为专业多功能展厅，集合论坛、沙龙，展览于一身；另一个是首映礼电影院，是融合巨幕、IMAX厅、艺术院线等功能的综合体。此外，配套方面，未来除了满足日常办公生活需求的24小时便利店、特色餐饮，还有设计师酒店、生活美学街、光影艺术馆，融合阅读、交流的体验式书店等，将打造一个集生活、办公、休闲、娱乐等于一体的文创小镇，满足各个生活作息时间内的人群，保持园区全天候的活力氛围。
2.探索投资园区企业
梵石ITOWN前期主要是通过物理空间的运营，实现整个园区的盈利平衡。但与一些产业园区单纯做“二房东”不同，梵天地产开始逐步探索投资园内的一些企业。据悉，前期已经参与投资了园内的“与音乐光影餐厅”，园区相关工作人员表示，在接下来的运用中，时机合适也会参投一些企业，与园内企业合作共赢。
与音乐光影餐厅 经济日报-中国经济网 刘园香/摄
3.促进片区经济整体提升
据悉，西店记忆是国家实验区重点项目，除了享受朝阳区优惠政策外，还享受额外政策支持，在金融方面，北京银行等为园区的企业提供金融服务支持，以及朝阳区文创办给予文创企业贷款的贴息支持等。对此，一位工作人员告诉经济日报-中国经济网记者，未来除了要和园内企业一起发展以外，梵石ITOWN还致力于通过中心商业区等的建设，拉动整个周边的经济。
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