人口流向发生部分逆转 热点二线城市房地产增势显著

　　（原标题：在哪里奋斗更有未来？除了北上深，这些城市最具“钱缘”）

　　如果你还在为选择前往哪座城市发展而徘徊，不妨看看这些年资本在城市间的流动。寻找发展潜力，资本的眼睛是雪亮点。

　　房地产发展是城市化进程和城市发展潜力的一个缩影，从房地产开发投资增减状况也可基本窥见城市的吸引力。

　　近日，中国指数研究院发布《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，对全国297个地级以上城市房地产投资吸引力进行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分别是天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆。

　　▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》(资料来源：www.nasa.gov)

　　每日经济新闻(nbdnews)记者对比国家统计局公布的全国35个主要城市2011年和2015年度房地产开发投资额数据发现，32个城市出现增长，其中9个城市投资额增长超过1倍。沈阳、大连、长春三城则出现下降。

　　9个城市房地产开发投资5年增1倍

　　2016年全国房地产开发投资同比增速6.9%，今年前4个月增速达到9.3%。全国房地产开发投资整体提速，但是从城市来看，分化明显。

　　每日经济新闻记者梳理发现，在国家统计局公布的35个主要城市中，2011年，北京、上海和重庆房地产开发投资额就占据35个城市的前三位。2015年和2016年，北京、重庆、上海房地产开发投资额同样位列前三位。

　　部分热点二线城市虽然无缘前三甲，但是近年来房地产开发投资额快速上升，在35个城市排位中不断上台阶。

　　河南省会城市郑州，2011年房地产开发投资额926.31亿元，仅在35个城市中排13位。但到2015年时，郑州房地产开发投资额已升至2000.2亿元，排第8位。2016年，郑州该数据升至2779亿，仅次于北京、重庆和上海，在35个城市中占第4。

　　▲图片来源：视觉中国

　　从房地产开发投资额增长速度来看，杭州、郑州、武汉、深圳、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁9个城市2015年投资额比2011年增长了1倍以上。

　　有上升就有下降，与5年前相比，个别城市房地产开发投资额减少近半。2011年时，35个城市中沈阳房地产开发投资额1684.72亿元，位列第4位。但是2015年，沈阳房地产开发投资额1337.66亿元，降至第14位。2016年，沈阳房地产开发投资额下降的局面仍在继续，降至709.7亿元，排在35个城市的第24位。

　　大连房地产开发投资额同样呈现下降态势。2011年，大连房地产开发投资额为1107.46亿元，在35个城市中排第9位。2015年，大连房地产开发投资额减少到897.46亿元，跌破千亿，在35个城市中仅排第23，2016年又继续下降到535.2亿。

　　如果按房地产开发投资额规模将35个城市分为三个梯队，那么2016年的情况如下↓

　　哪些因素决定了城市吸引力?

　　房地产开发投资资金在不同城市间流进流出，既反映该城市人口对房地产的需求程度，又体现城市对资金的吸引力水平，甚至体现出一个城市未来的发展速度。

　　哪些因素又决定了一个城市的吸引力?上述《报告》从市场容量和增值潜能两个维度评判城市的房地产开发投资吸引力，前者包括人口基础、经济实力、财富水平、资源优势、交通通达性、市场规模，后者包括供求关系、需求满足度、价格支撑、市场热度。

　　中国指数研究院相关专家对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者表示，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，未来市场容量能否保持甚至扩张取决于人口是否能够保持增长，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。另一方面，市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，可用房地产开发投资额规模和增速以及土地平均溢价率衡量。

　　▲图片来源：视觉中国

　　通过上述评价逻辑，《报告》对全国297个地级以上城市进行打分排位。评价结果显示，上海、北京、深圳、天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆位列2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力前10位。

　　《报告》称，从城市层级来看，一线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位;天津首次排名进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛。

　　另外，《报告》显示，二线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势，排名靠后。

▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

　　五大城市群房地产增势明显

　　今年以来，全国房地产开发投资同比增速继续上升。有业内人士分析，房地产开发投资增速不降反升是因为前期房地产景气局面下房地产企业加大投资力度的延续，随着需求端销售增速下滑，供给端的房地产开发投资增速也有下滑的可能。

　　但是细看各城市数据可以发现，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面增速迅猛。

　　《报告》称，一线城市中，北京、深圳土地稀缺导致供应规模的大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长6.7%，深圳销售面积甚至出现负增长，为-11.5%，上海增速为11.3%，但是一线城市外溢效应明显，热点二线城市商品房销售面积增长显著。

▲图片截自《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

　　2016年，成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积在3000万平左右，远超全国其他城市，同比增速均在20%以上，其中郑州和天津增速超过50%。

　　从区域来看，房地产开发投资吸引力排名靠前的城市主要位于长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五大城市群内。广东东莞、佛山保持在全国前20名，中山排名提升至23名;三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。

　　中山大学银行研究中心副主任李宇嘉分析，目前，随着产业结构升级分化，就业条件好的几大都市圈，已成为人口流入的目的地，在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下，都市圈将成为未来释放人口结构性红利的途径。