京沪住房交易优惠税收政策正式落地 普宅和非普宅标准如何划分？

　　11月18日，北京上海两地发布楼市新政，将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

　　在个人出售住房增值税方面，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税。专家表示，增值税方面的政策效应尤为积极明显。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“其中增值税过去最高为5％，现在房屋持有满两年可以免税。现在上海很多居民家庭名下的房子可能有些是要1000万左右，那1000万的房子，可能相比过去买来的价格，它已经涨了500万左右。按照过去的非普通住宅的标准（房屋出售时），这个500万要乘以5％的这样一个（增值）税费，也就是25万。按照现在这个政策，只要他持有两年，就不需要交刚才讲的增值税，也就是25万的这个费用，他不用交这个就实实在在地降低了我们房东出售二手房的税费成本。”

　　在个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

　　业内专家表示，此次政策调整，将促进刚性和改善型住房需求的释放。

　　上海市房地产科学研究院院长严荣表示：“我们正处于房地产市场运行的关键时期，无论是我们市场的成交活跃度，还是我们价格的平稳，实际上都取决于我们需求的有序释放。从取消普通住宅和非普通住宅标准来看，有助于促进刚性和改善型需求的持续释放。”

　　专家解读上海取消普通和非普通住房标准

　　那么，此前上海的普通住房和非普通住房的界定标准是什么？这一楼市新政又将带来哪些影响？

　　去年年底，上海对普通住房认定标准已进行调整，规定可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

　　在此之前，上海普通住房认定标准还包括总价条件，即内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。

　　严荣表示：“这一次对这个普通住宅和非普通住宅的标准做了取消规定，应该来说也是适应新的情况，取消普通住宅和非普通住宅标准，有助于促进刚性和改善型需求持续释放。”

　　此次上海深入贯彻落实国家工作部署，《通知》明确上海取消普通住房和非普通住房标准，同时明确了取消标准后，相关个人住房交易税收事项，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。

　　严跃进表示：“把普通住宅背后的一些税收政策，房地产税收政策，进行了这样一些调整优化，其中增值税过去最高为5％，现在房屋持有满两年可以免税，同时个税也从2％下调到1％，同时这次根据财政部财部委的政策导向，上海的契税从最高的3％下调到1％。”

　　严荣：“比如说如果在上海购买一套总价为1000万左右的住宅，契税就可以从原来最高需要交30万元，降低到现在最少交10万元左右，减少了将近20万元。”

　　《通知》规定自2024年12月1日起施行，在此前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税，尚未申报缴纳的，符合相关规定亦可享减税优惠。

　　严跃进表示：“目前，比较关心的话题，就是如果已经交（房）的或者说最近正在买房的，那么这个税费会如何执行？如果说相关的一些税款已经交到这个税务部门了，那这个原则上肯定是不能退的。如果说你本身是在买房的或者说卖房的，在这个12月1日以后，再交相关的一些税费就可以享受这一次的税收优惠。”

　　此外，专家表示取消普通住宅和非普通住宅标准，跟中介费用并无关联。针对中介费等相关问题，专家也建议有关部门加强市场监管，进一步规范市场秩序，鼓励行业协会引导市场主体提高服务质量，适当降低经纪服务收费标准，促进市场活跃度继续提升。

　　组合拳发力　多地楼市回暖

　　今年9月底以来，包括降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一系列楼市利好政策先后发布。同时，财政部等三部门也联合发布新政，加大住房交易环节契税优惠力度。在一列政策组合拳的发力下，多地房地产市场预期进一步改善。

　　国家统计局最新数据显示，10月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。具体到城市来看，北京环比涨幅最高达1％，其次是杭州和深圳，涨幅分别为0.8％和0.7％。除了北京、杭州、深圳、重庆、成都、上海、厦门、武汉这8个城市环比上涨之外，沈阳、福州、无锡这3个城市止跌。

　　财政部等三部门近日联合发布的新政，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善型住房需求。政策发布第一个周末，在深圳宝安区新桥街道某在售楼盘，有不少市民来看房。在周边多个楼盘发现，现场看房氛围火热。这个新楼盘10月的销量已经超过去年一年的销量，如今契税进一步减免，销售量有望进一步上升。

　　在上海，一些打算换房的市民，在税收新政后，也开始积极行动起来，因为卖和买，都能享受到政策优惠。