持续上涨被“重拳”抑制 海南房价出现回落迹象

　　随着利好逐渐出尽，加之海口、三亚等城市在住建部约谈等压力下，先后对房企进行“口头”指导，对网签备案价格设置了“天花板”，海口、三亚等地房价进入9月以来，逐步出现回落迹象。

　　海南“金九银十”风光不再

　　进入传统的“金九银十”，对于消费者而言，海南房价似乎正在向好的方向发展，已经持续飙涨了近两年的房价，似乎正在放慢速度，并且一些区域已经出现松动迹象。

　　国内一家大型房企在三亚开发的项目，经历了几个月的“蛰伏”之后，取得了一栋楼的预售证，选择在传统的“金九银十”开启之前销售，价格备案每平方米28000元，打完开盘折扣之后最低可以达到每平方米26000元。而此前该楼盘均价曾在每平方米32000元之上，此次折扣幅度之大已经成为近段时间三亚楼盘调低价格的“标志”。

　　“三万多是去年的事情了，今年价格备案管控很严格，我们只能按照政府指导价销售。”上述项目负责人表示，“调价也是迫不得已，一是全域限购，符合购房资格的客户购买力不足，二是价格备案管控，这两点决定了只能按照目前这个价格销售。”

　　类似的情况，海口也未能例外，多家房地产企业也是为了借“金九银十”东风“绞尽脑汁”，记者在一线调查发现，一些企业为了营造抢房的热闹场面，发动员工及各种关系，要求每个员工带10个人去各大楼盘排队登记，目的是为了“暖热”市场。

　　“我们现在也很艰难啊，没有多少客户，价格又不敢随便降，但是不降又不行。”海口一家房企销售负责人表示。

　　这位销售人员口中的“非降不可”来源于海口市此前对部分房企进行的“口头指导”，要求海口超过每平方米17300元不予网签备案。

　　受此影响，今年5月份开盘的海南恩祥新城北大华府项目，被众多购房者投诉销售等多个程序存在违法，要求主管部门核查并撤销所签订的购房合同，保护购房者权益，赔偿购房人损失。

　　记者调查发现，目前海南房地产市场受到的干扰因素较多，导致购房者观望情绪浓厚，除了部分开发商对新盘进行降价促销之外，一些投机的房产持有者也频频在一些平台挂出房源试图出手套现。

　　持续上涨被“重拳”抑制

　　企业种种“手段”终未能换来统计数据的“亮眼”，成交数据一路下滑，但房价却由于惯性继续一路上涨，较长时间处于“量降价涨”模式。

　　根据统计数据，4月22日海南实施全域限购，5月当月全省完成房地产开发投资133.55亿元，同比下降22.1％，环比增长2.7％。5月全省商品房销售面积116.56万平方米，同比下降34.1％，环比下降18.8％；销售金额168.56亿元，同比下降13.0％，环比下降28.1％。

　　据三亚市住建局工作人员介绍，全域限购之后，商品房销售急剧下降，4月22日至6月底仅销售131套。其中，以企业名义购房的仅11套，其余120套为个人名义购房（商业109套，11套为本省户籍居民购买）。

　　国家统计局此前发布6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况，海口环比涨幅最大，为3.9％，三亚3.2％的涨幅也居前列。而7月份数据中，海口以环比2.3%的涨幅继续位居房价上涨第一梯队，同时以19％的同比涨幅领涨全国。8月份数据，海口环比上涨0.9％，同比上涨21.4％；三亚环比上涨0.1％，同比上涨21.2％。至此，海口、三亚已经连续多月进入房价涨幅第一梯队。

　　受此影响，住建部8月17日约谈了海口、三亚等市政府主要负责人，被约谈之后，海口和三亚两地争相出台整治措施，如三亚市发改委、住建局要求，此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目，房地产开发企业要依据开发建设成本，合理确定或调整销售价格，于2018年9月30日前向三亚市发改委重新申报销售价格备案。未重新申报销售价格备案的，三亚市发改委和三亚市住建局将依据相关规定处理。

　　海口市发改委和海口市住建局要求具备预售（现售）条件及有未售房源的商品房项目，房地产开发企业在2018年9月28日前主动核实成本，调整价格，到海口市发改委（海口市物价局）重新申请价格备案；如未按相关规定重新申请价格备案的，将依照相关规定严肃处理。

　　海口市此前还表示，针对缺乏价格备案标准，部分企业项目备案价格虚高的问题，将加强源头管控，强化“一房一价”备案管理。对在售项目存在价格虚高备案的要“回头看”，重新调整备案价格；对新备案项目的要比较同地段、同类型、同品质在售项目的网签均价，从严管理，不得上调。

　　后市仍充满变数

　　今年7月底举行的中共中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

　　坚决遏制房价上涨，使得政策意图更加明显和坚决，不希望房价继续上涨，要让房地产逐步去杠杆化、去投机化。至此，各地在房价问题上，也开始有所忌惮。

　　海口市在一系列文件的基础上，对房企进行了更严苛的“口头”指导，要求房价超过每平方米17300元将不予网签备案，引发了市场一阵“哀号”，一些企业负责人表示，他们正想通过促销方式，利用“金九银十”实现一次放量成交，但如今看来，这可能会成为一场梦。

　　“市场的不确定性不仅来自于政策，市场自身的焦虑情绪也会较为强烈地影响后市走向。”海口市一家房企负责人表示，现在不仅购房者开始观望，连房企也出现了明显的分化。

　　一位长期耕耘三亚房地产市场的业内人士表示，现在市场上买不到房，一方面是少数企业试图捂盘，但更多的是源头的有效供给不足，一旦供给增加，供需趋于平衡甚至供略大于求，房价由于透支太多，出现回落不是没有可能。

　　针对海口等部分市县土地市场的松动，海南省国土资源厅会同海南多个部门联合印发文件明确提出，海南将实行最严格的节约用地制度，将设定单位土地投资强度、产值、税收等相关用地效益指标作为土地供应的门槛，并约定履约要求和土地退出机制。其中，准入协议对产业项目的用地转让和股权变更提出了一定的限制性要求，坚决遏制炒买炒卖土地行为。

　　从目前节奏来看，海南省各级主管部门的监管政策只会更严，海南省物价部门相关负责人表示，针对海南省目前房地产市场价格情况，物价部门将重点加强房地产领域市场价格监管，密切关注房地产企业、中介公司及住房租赁相关企业价格行为，严厉整治房租价格串通、囤积出租房源、捏造炒作虚假信息哄抬房租、以捆绑房屋方式乱收费、发布误导性价格信息、不明码标价等价格违法行为，加大对在售楼盘和房地产中介明码标价情况的巡查力度。

　　海南省住建厅联合海南省委宣传部、海南省公安厅、海南省司法厅、海南省税务局、海南省工商局、海南银监局、海南保监局共8个部门，印发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》。针对近期房地产市场乱象，通过市县部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序。